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連平:房地產市場下半年將進一步復蘇

2020 7月23日 9:35
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(來源:經濟參考報)在當前經濟復蘇中,房地產行業扮演了重要角色,發揮了積極作用。當前市場的風險是否可控?房地產市場的主要問題是什么?下半年市場會怎么走?《經濟參考報》記者就此專訪了植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平。

當前房地產市場運行風險總體可控

連平說,在“房住不炒”的政策基調下,近年來房地產市場總體運行比較平穩。盡管尚存在一些結構性問題,比如某些局部地區存在價格上漲較快的狀況,例如連云港、深圳、東莞和鄂爾多斯等地上半年房價漲幅都超過10%,但從全局看市場價格波動還是比較平緩的??紤]到去年貿易戰、今年疫情連續沖擊下,行業運行總體能夠保持平穩,顯示出市場具有良好的抵御風險的能力。

連平表示,2020年以來貨幣政策總體上是穩健偏松的,上半年社融累計同比增長12.8%,人民幣貸款余額同比增長13.2%,分別較去年末增長2.1和0.9個百分點;1年期貸款基準利率LPR利率下調30bp,對于整個房地產市場平穩運行提供了一個相對較好的金融環境。上半年全國首套和二套平均房貸利率較去年末下降24bp;房企內地信用債累計發行3581億元,同比增長13%,融資環境繼續得到改善。

他判斷,鑒于外部環境復雜多變、一季度經濟負增長幅度較大、二季度經濟正處于復蘇的初期階段,下半年積極財政政策會重磅落地,貨幣政策不會輕易收緊。宏觀政策環境相對寬松對房地產市場保持健康平穩運行是較為有利的。未來以市場化方式管理房地產市場是更為合適的選擇,既不需要政策刺激也不應該大范圍收緊。

連平表示,從長期來看,房地產行業需要進行結構性調整,但下一個十年市場風險可能較為可控。針對房價快速上漲所帶來的風險,要充分吸取過去一些國家的經驗教訓。比如日本、韓國在遭遇亞洲金融危機時期,房地產行業出現大幅衰退。但我國有自身特殊的狀況,未來新型城鎮化發展將對房地產行業提供了巨大的需求基礎,減緩人口老齡化帶來的壓力。人均GDP水平持續提升和重要城市人口進一步流入,將為未來的房地產市場平穩運行以及有效控制風險提供良好的基礎。

連平認為,當下房地產市場主體分化態勢有所加快,這對整個房地產行業來說,更多的是帶來積極的因素。一是市場主體結構將更為合理。近兩年房地產行業面臨的挑戰不斷,去年的貿易戰和今年的疫情沖擊,導致一些規模相對較小、資金管理能力較弱的房地產企業退出了市場。相應地,剩下規模較大的房地產公司的抵抗風險的能力相對較強,有助于整個市場應對風險能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常獲取土地相對成本較低,同時在銀行融資的利率水平也明顯低于小型房企。大型房企市場占比提高有助于控制房價的上行壓力。三是有助于調控政策落地和市場保持健康發展。隨著行業集中度的提升,宏觀調控政策落地的效果也將得到提升,這對房地產行業應對未來可能風險和不確定性更為有利。

房地產市場結構性問題更應引起關注

連平認為,從總量上來看,房地產市場保持相對平衡,但結構上卻存在不平衡的問題,尤其是區域性供求關系的不匹配,導致部分城市房價存在較大上漲的壓力。一旦經濟進入貨幣寬松的周期,便會加劇這種不平衡的問題。隨著時間的推移,就會出現一些地區房價漲幅過快、甚至泡沫化的問題??紤]到房地產行業規模較大,若房地產行業出現較大波動,即使是區域性問題也會對整體經濟運行產生不利的影響。

“高房價持續推升經濟體成本問題應當引起足夠重視。”他說,從風險角度來看,短中期泡沫大范圍刺破的概率不大,但還是要關注高房價所帶來的負面影響,尤其是對大城市中企業經營的影響。高房價持續推升了租金、勞動力成本和消費成本,對諸如北上廣深這些大城市的科創中心建設不利,這是經濟發展的長期風險。

連平表示,區域性的結構性不平衡和貨幣多發往往糾結在一起,造成了部分城市房價持續偏高的狀況。房產本身作為資產,其價格主要取決于供求關系。如果供求長期處于均衡水平,房價就不具備持續上漲的基礎,市場預期也會相對平穩。如果供給長期不足,而需求又十分旺盛,房價上漲就難以避免。房價上漲的決定性因素是供給不足,而不是貨幣多發,后者主要是推波助瀾。

他說,要處理好結構性問題,首先還是要從房地產市場本身入手。所謂供求關系,最重要也是最基礎的供求關系便是土地。過去20年的數據表明,土地的供給應當與需求狀況變化相匹配。長期以來,在人口流入持續放緩的地區,土地的供給增速較高;但在人口流入快速增長的地區,土地供給增速明顯慢于人口流入較少甚至流出的地區,從而造成了區域性的結構不平衡。國土資源部數據顯示,截至2017年,一線城市建設用地面積是2005年的1.15倍,二線城市比例為2.09倍,三線城市比例更為大。而在過去的十年內,一線城市人口增長超過30%,是其他城市級別所無法比擬的。如果能夠妥善處理好人口與土地之間的關系,將有助于從根本上緩解地區間不平衡的問題,會對控制房價起到重要作用。

此外,金融層面也需要避免粗放式的調控方式,搞籠統和全面的房地產調控,而是應當更多地關注結構問題。他表示,從供給端來看,鑒于區域性不平衡問題突出,金融政策在區域上也應做差異化處理,例如人口、產業流入較多的地區應該支持房產投資,增加對規范較好的房企的金融支持,以增加住房供給;在房價上漲壓力較大的地區,應當增加需求端的金融調控舉措,抑制需求過快增長。未來如果房地產市場調控能夠在供需兩端很好地加以平衡,對中國經濟健康成長是有益的。

下半年房地產市場將進一步復蘇

連平表示,國內疫情管控能力較強,市場處于全面恢復階段,尤其是消費也在快速恢復。房地產作為重要的耐用消費品,積壓了部分因貿易戰和疫情影響的需求,在接下來經濟復蘇的階段將逐步釋放。最近兩年國家大力推進區域經濟一體化,包括粵港澳大灣區和長三角經濟一體化等區域發展政策相繼落地,城市群和都市圈建設正快速發展,都將進一步推動相關地區的房地產需求。近期值得關注的是,中央有關部門發布了要素流動以及新型城鎮化的兩個政策文件,對于房地產市場的影響是持續深入的,這將有助于房地產市場人氣進一步回升。戶籍制度改革將提升要素流動中十分重要的勞動力要素流動的效率,人才將流到那些產業發展更快、經濟效率更高,成本相對更低的核心城市和重點城市群,帶動這些地區房地產需求的進一步增長。

他判斷,下半年金融環境仍會較為友好。上半年,有關貨幣信貸的增速都在持續提高,尤其是五至六月;房地產方面的金融支持總體穩定??偟膩砜?,最近三年和前些年相比,金融體系尤其是銀行體系對房地產市場的支持力度相對有所減弱。具體而言,銀行體系對房地產的支持主要是兩方面:按揭貸款和開發商貸款。按揭貸款在前些年一度增速非常高,導致居民部門杠桿水平大幅上升;而開發商貸款則相對平穩,占比不算高。如果將統計口徑擴展到社融,其實其中有相當比例的資金也都是間接或直接地流入了房地產市場。最近兩年來,社融增速明顯下降,增速較低,疊加監管方面要求增加,因此流入房地產的社融總量相對比較小。近期,貨幣政策穩健偏松之后,市場部分資金再度青睞房地產,但按揭貸款和開發商信貸較為平穩。這對于整個市場在下半年進一步復蘇,提供了良好的金融條件。尤其是下半年,土地市場將延續上半年較為活躍的表現,保持一個不低的增速。

連平說,總體來看,市場需求是在進一步恢復,房地產今年到明年正是處于一個短周期上升的階段,加上經濟復蘇推進和貨幣政策穩健偏松,下半年房地產市場進一步復蘇可期。當然確實有必要在下一個階段,對房地產市場的不規范行為,尤其是違規的金融行為給予嚴格的管控,保持市場健康平穩發展。

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